世联长沙万科城2012年营销策略报告

时间：2025-04-20

谨呈：长沙万科房地产开发有限公司

万科城2012年营销策略报告

世联万科城项目组

2012年1月14日

宏观背景研究 2011年政策对房地产影响的回顾长沙市2012年市场预期

全国市场:2011年受政策影响，全国房地产增速放缓，且自5月起，成交均价出现下降态势，政策调控效果显现

数据来源：国家统计局，世联数据平台

全国市场：供销差走势与房价走势基本吻合，购房者市场预期房价下降的比例上升购房者观望情绪加重,对房价的预期在三季度开始转向,在四季度预期房价下降的比例明显提升。

多个房企的库存量已经逼近或超过历史高位，去化速度延长。多数房企库存增长，面临去存压力较大，资金压力促使开发商求现金流第一。

长沙市场：受政策波动影响，下半年从七月起，市场均价松动，成交量递减，长沙住宅步入量价齐跌阶段

2011年市场供应量在下半年放量，出现明显的供大于求的局面，加之客户受国家政策及银行政策影响出现的观望导致供销比拉大。

纵观2011年，受国家整体调控影响，长沙楼市价格在上半年体现为量升价跌，成交量出现下滑但价格平稳略有上升，但进入下半年，成交量进一步下滑，价格也开始出现回落。5

长沙市场：自九月起，开发商求快速回现而低价入市，但开盘销售率仍然不高，超过半数以上开盘销售率不达40%长沙(内五区 +星沙)开盘走势图2500 2000 1500 1000 500 0 70.00 60.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00

第 3 第 6周 3 第 7周 38 第周 39 第周 4 第 0周 41 第周 4 第 2周 4 第 3周 44 第周 45 第周 4 第 6周 47 第周 4 第 8周 4 第 9周 50 第周 51 第周 5 20 第 2 周 12 53 年周第 1周推售套数(套) 销售套数(套) 销售率

数据来源：世联数据平台

2、预测2012年市场

政策基调：中央定调，要坚持房地产调控政策不动摇，信贷金融环境将趋向定向宽松

房地产调控将继续

信贷金融环境将趋向定向宽松外需回落，中国经济增速受影响，资本外流加剧中国资产价格下跌，输入性通胀减弱；房产产调控导致内需萎缩，国内经济增速回落，2012年仍不容乐观；

中国GDP增速与CPI双降，换来一定的货币空间；11年采用稳健的货币政策，GPD下降，CPI略降。面对经济下行的挑战,货币政策开始转向;11月M1同比7.8%的增速已处地历史性底部,12月首次下调存款准备金率0.5%,货币正式转向;国债收益率走势隐含着未来至少一次的降息预期,负利率现向得到快速的扭转。

2、预测2012年市场

市场供应：长沙从商品住宅供应存量及市场新开工面积推算， 2012年预计推出量超过1300万方，供应量较大

存量按区域平均消化时间区

域 2009年以来总存量面积/近1 年月均销售面积(万平米) 711.83/108.55 存量平均消化时间 (月) 6.56

全市

从长沙市场来看，自09年以来的存货总量以及2012年近期可能的推售货量值约为711.83万方，但2011年新开工面积中还有近600万方还未上市，以最低可能推算，2012年至少有1300万方产品供应上市。http:// 房地产智库

2、预测2012年市场

市场需求：消费者对后市走势信心不足，市场不确定性及各类优惠举动对客户信心产生影响，造成客户观望情绪加重部分开发商低价入市，多个楼盘价格开始松动

消费者信心不足，表现出明显的观望心理自住购房客中，看跌情绪

严重，延迟购房几乎占一半；投资购房客中，放弃购买的几乎占一半；整体来看，客户更加关注价格及开发商的动态，接待中多表示再等等看下阶段是否会有新的优惠政策出台。http:// 房地产智库

2、预测2012年市场

世联预期：随着调控的持续深入，下阶段市场可能会进入全面降价的量价走低阶段