房地产估价

房地产估价案例分析

房地产估价

一、市场比较法---＊＊大厦办公用房

1．房地产位置状况

本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。

2．房地产的权利状况

委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。

3．房地产概况

委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。

该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。

4.评定估算

（1）地上建筑物部分用市场比较法评估。 A.比较实例选择：

房地产估价

通过市场调查，根据替代原则，按用途相同、土地级别相同地区、价格类型相同等特点筛选案例。

交易实例调查情况表

比较因素条件表

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评估比较对象表

因可比实例都是美元标价，按1美元＝8.03元人民币换算。

因可比实例都是中介开价，根据**市现行房地产市场情况，修正系数取1.03。 D.交易时间修正

因可比实例成交日期距评估基准日很近，当地房地产市场价格比较稳定，因此修正系数1.00。 E.因素修正(详见下表)

比较因素修正表

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物 业 名 称 比 较 因 素 距车站港口的距 离 城市基础设施 社会公共服务设 施 社会人文环境条 件 环境质量 自然环境条件 景观 城市规划限制 不动产销售状况 区域因素小计 临街状况 建筑面积 层高 内部结构的合理 性 物业朝向、层数 建筑结构 日照、通风程度 个 别 装修状况 因 素 设备标准及状况 新旧程度 物业管理 绿化环保程度 特别因素 个别因素小计 比准价格(单价) 评估价格(总价)

待估物业 **银行大厦 状况描述 近 七通一平 齐全 优 优 优 优 相似 优 1 优 大 3.8m 一般 较好 钢混 相似 高档装修 高 新 好 一般 一般 1 23400(取整) 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100

实例一 新**国际大厦 分值 100 100 100 100 100 100 100 100 100 1 优 大 3.8m 一般 好 钢混 相似 外装修高档， 内装修毛坯 高 新 好 一般 一般 1.0204 22939 1,444,286,755.00 100 100 100 100 102 100 100 96 100 100 100 100 100

实例二 **联合大厦 状况描述 近 七通一平 齐全 优 优 优 优 相似 优 1 优 大 3.8m 一般 较好 钢混 相似 外装修高档， 内装修毛坯 高 新 好 一般 一般 1.0417 23417 100 100 100 100 100 100 100 96 100 100 100 100 100 分值 100 100 100 100 100 100 100 100 100

实例三 证券大厦 状况描述 近 七通一平 齐全 优 优 优 优 相似 优 1 优 大 3.8m 一般 较好 钢 相似 高档装修 高 新 好 一般 一般 0.9901 23852 100 100 100 100 100 101 100 100 100 100 100 100 100 分值 100 100 100 100 100 100 100 100 100

分值 状况描述 100 100 100 100 100 100 100 100 100 近 七通一平 齐全 优 优 优 优 相似 优

可比实例价格修正和调整表 可比实例 1 成交价格(元/平方 米) 22480 22480 24090 可比实例 2 可比实例 3

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经过上述各种修正后，评估比准价格如下：

估价对象比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 A＝22480*1*1*1*1.0204=22939（元/平方米) B＝22480*1*1*1*1.0417=23417(元/平方米) C＝24090*1*1*1*0.9901=23852 (元/平方米)

取三者的算术平均值作为评估单价（比准价格），即： 地上建筑物评估单价＝（22939+23417+23852）/3

＝23400(元/平方米)(取整)

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二、成本法案例――＊＊办公楼

办公楼产权属武汉***有限公司，建于1984年，共2层，砖混结构，建筑面积551.88平方米。房屋基本状况如下：外墙水泥砂浆，内墙及顶棚喷涂，木门窗，地面水磨石，走道铁栏杆，楼梯砼踏步，铁栏杆扶手。 1．综合造价

办公楼楼预决算资料难以搜集，根据武汉市建设工程造价管理站于2001年10月发布的文件（武建造预字[2001]28号）中公布的第四期工程造价信息，选取与评估对象技术特征类似的典型工程综合造价为602.32元/平方米，评估对象基准日为2001年12月31日，距典型工程造价发布仅两月时间，该期间人工、材料价格基本无变化，故评估人员对典型工程造 …… 此处隐藏：2778字，全部文档内容请下载后查看。喜欢就下载吧 ……