桂东县北部片区控制性详细规划说明书


一、 概况


1.1 规划背景

1.1.1中部崛起中的湖南

湖南省是我国中部的重要省份之一，其处在承北启南的重要地位。在中部崛起的战略下，湖南省的经济有了飞速的发展。在湖南省逐步成为国家中部增长的新动力条件下，桂东县应该依托中部崛起的大背景，抓住发展机遇，提高自己的竞争力。

1.1.2 郴州作为中西部加工贸易承接地

郴州位于湖南省东南部，毗邻广东、接近港澳，是湖南省的南大门，作为商务部确定的全国首批加工贸易梯度转移重点承接地，郴州是珠三角地区加工贸易产业向中西部转移的最佳承接地之一。

1.1.3桂东作为郴州市东部入口重要城市

区域宏观经济发展要求城市寻找更多的发展机遇，郴州作为珠三角地区的产业承接区，以及桂东作为郴州市东部入口的重要城市，要求桂东的城市规模和城市定位也需要做相应调整，修编的总体规划对此提出了新的要求。桂东县城作为东部入口区的城市，面临着重大的发展机遇，承担着更大的使命。

1.1.4丰富的自然资源

桂东县有丰富的旅游资源和生态自然资源。县内山清水秀，风光旖旎，众多的红色旅游景点与自然和人文景观融为一体；素有“自然氧吧、天然空调”的美誉，是全国生态示范建设试点区；有三十多种矿产资源，是重要的矿产基地，开发潜力很大，尤其是非金属高岭土、钾长石资源；农业发展历史悠久，基础较好，农产品丰富，立体农业开发潜力大，可利用对外交通发展机遇为周边城市提供农副土特产品，极具开发潜力。丰富的资源优势是桂东经济发展的原动力。同时农村大量的剩余劳动力人口，为桂东县的商贸和旅游服务业提供了充足的人力资源。

1.1.5．对外交通的发展

随着岳汝高速公路连接线的建设，桂东县的交通区位条件将有很大提高。同时106国道直接联系长沙和广州，是桂东融入长株潭和珠三角的重要交通要道。对于改善桂东县区域交通和改善桂东的整体发展环境具有重要的战略意义，桂东县要充分发展这一交通优势，实现跨越式发展。

1.2 区位分析

（1）郴州在全国

郴州拥有独特的区位优势。郴州市位于湖南省东南部，地处南岭山
脉与罗霄山脉交错、长江水系与珠江水系分流的地带。“北瞻衡岳之秀，南直五岭之冲”，自古以来为中原通往华南沿海的“咽喉”。既是“兵家必争之地”，又是“文人毓秀之所”。东界江西赣州,南邻广东韶关，西接湖南永州,北连湖南衡阳、株洲,素称湖南的“南大门”。

（2）桂东在郴州

桂东县位于

湖南省东南边陲，郴州市东部，地处罗霄山脉的南端，南岭北麗，诸广山西翼，八面山东侧。是郴州的东大门，国道106和S322在县内相交。桂东在郴州市市域总体结构中位于纵向发展次轴上，有横向联系轴联系郴资桂城镇群，是桂东与郴州之间重要的联系带。在郴州的旅游规划中，桂东县属于温泉旅游独家组团，利用紧邻八面山省级自然保护区的优势，发展旅游业，提升城市竞争力。

（3）规划区在桂东县城区

规划区位于现状桂东县城区的北部，左侧为国道106，位于县域内的中心城镇经济区，且规划区中部有沤江河蜿蜒而过，周边有绿色覆盖较好的山体分部，根据县城总体规划，规划区属于县城区近期东北拓展的地块。

1.3 规划原则

1、规划的最终目标是促进经济发展，提高城市的未来竞争力，但并不意味着可将经济增长建立在生态环境破坏的基础之上，而是坚持人口、资源、环境、社会与经济之间的协调发展，即所谓的可持续发展。

2、高起点，以区域的观点对待局部。

规划区的布局考虑到现状的区域功能分布与建设基础，以及邻近外围地域的发展环境，同时充分考虑与城东新区、老城区的衔接，形成整体协调互动的发展关系。

3、功能布局合理，土地资源利用充分

分析研究规划区的基本功能要素之间的构成关系，形成合理的功能及用地布局，使之各得其所。

4、在保证规划控制性的前提下，增加规划的弹性，以适应未来发展的变化

考虑到城市建设的长期性，以及在这过程中的某些不确定性，规划中对各类用地的规模配套及其相互关系应留有适当余地，以提高规划的应变性，做到统一规划，分片分区开发建设，滚动发展。

5、坚持城市建设与基础设施建设同步，与社会事业协调发展的原则。确定总量的综合平衡，提供一流的硬件设施，营造良好的社会环境。

6、注重规划的可操作性，使之指导并运用于新城区城市建设之中。

1.4 技术路线

桂东县北部片区作为城市空间北部拓展的重要区域，在桂东的城市发展中占有重要的地位。由于对于现有的城市发展已经突破原有的总体规划控制，规划片区缺乏相应的上层规划的指导，因此，规划首先需要从区域联动、经济发展
、城市本身的发展条件等多个方面来进行研究，制定城市的总体发展战略，指导城市的发展方向。同时，要研究规划片区在城市中承担的作用，从而得出规划片区的规划布局。

1.4.1. 发展条件及功能定位

通过对桂东整体发展格局的研究，论证北部片区在远期城市发展中的地位和作用；分析片区周边环

境和经济社会条件的发展优势和制约因素，分析片区用地发展方向，确定片区功能定位。

1.4.2．论证目标

论证片区发展目标，优化片区布局结构，健全基础设施，支持合理集约化经营城市，充实城市规划管理体系。对于影响城市发展和实施的环境要素，进行整体思考，在组织空间、控制要素等方面下功夫。

1.4.3．控制引导

制定片区规划操作控制导则，将成果转化为公众共同遵守的法规条文，成为城市建设的管理依据；保证在不同开发主体和不同开发时序下城市风貌的统一和完整。

避免控制性规划编制中单纯以发展为唯一主线的技术工具型技术路线带来的失误和错误，走实践型编制规划与规划实施并重的技术路线，追求城市合理、集约化发展之路。

1.5 规划范围

本次控制性详细规划范围为南起帝景豪园住宅小区，北至松山村，东西两侧以山体为界。规划区面积约41.83公顷。

1.6 规划依据

1.《中华人民共和国城乡规划法》

2.《城市规划编制办法》及其实施细则

3.《湖南省城乡规划实施办法》

4.《郴州市城市规划管理技术规定》

5.《郴州市建设工程停车位配建规划设置规定（试行）2007》

6.《桂东县城总体规划（1998-2020）》.

二 、上位规划解读


2.1桂东县城市总体规划（1998-2020）

2.1.1城市性质与职能

规划确定桂东县县城的城市性质为：桂东县政治、经济文化中心，革命老区和湖南省爱国主义教育基地，以发展商业贸易为主导，以农林副产品加工为辅的山水小城市。

2.1.2规模

桂东县地处山区，土地可利用率低，近中期需要寻求空间发展的余地，使城镇规模扩大成为现实，为今后城市的持续发展奠定空间基础。
规划远期2020年人均城市建设用地95平方米／人，用地规模达475ha。

2.1.3城市规划区范围及规划建成区范围

城市规划区（简称“规划区”）是指城市市内，近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域，即城关镇行政辖区和增口乡政府所在地1.76 km2的土地，总面积31.05 km2。

规划建成区范围是指本次规划确定的建设用地范围，总面积4.75 km2。

2.2桂东县城市总体规划修编

本次规划区部分超出现总体规划
的建成区范围，由于桂东县面临新的机遇，经济发展水平较快，现有的城市总体规划已无法满足桂东县未来的发展需求，因此县政府正在着手修编新一轮总体规划，并且将北部片区纳入到新一轮总体规划建设区范围。

三、 现状条件分析及发展策略


3.1地形地貌分析

通过对规划区地形进行分析

，东部和西部侧均有较高山体，且坡度较大。规划区处于青山围绕的绿谷之中，谷内地势整体北高南低。规划范围内高程最高处为857.85米，最低处820.31米，相差约37.54米。整体坡度较小，属于山谷平地。

3.2气候

全县属亚热带季风湿润性气候区，夏无酷暑，冬无严寒，温暖湿润，四季分明，有“天然空调”之雅称。年平均气温15.4℃，平均降水量1647.9mm，平均日照时数1581.3h。适宜的气候，充沛的雨量，充足的光照，适宜农作物的种植与生长。但年际、季节性变化在。土壤以成土母质花岗岩风化物为主，土质较肥沃。

3.3用地适应性评价

本次规划根据地形及周边自然生态环境进行综合分析，对片区内进行场地平整，以满足城区的各种功能用地需求。坡度大于15度的地区作为禁止建设区，对坡度8-15度区域通过场地处理作为限制建设区，坡度8度以下片区作为适宜建设区，本区大部分地块属于适宜建设区。

3.4现状建设情况分析

3.4.1现状用地

现状用地绝大部分为农田、村庄用地。公共设施只有松山村活动中心。现状河流有沤江河，贯穿北城区而过。沤江河改造水面宽25米，是城市提供不可多得的观赏水面。北面为松山村居民生活用地，建筑比较零乱。

整个规划区内目前只有沤菜水库移民安置区建设实施的项目，其他部分用地没有具体的使用意向。规划中除已建设设施项目外，其它用地虽做现状用地考虑，但在今后的实施过程中应严格按控规要求进行落实。

表：现状建设用地平衡表及土地利用汇总表

用地性质 用地代号 面积（公顷） 比例（%）

居住用地 R 0.92 7.2

市政设施用地 U 0.52 14.0

道路广场用地 S 1.8 4.2

绿地 G 9.62 74.8

总计建设用地 12.86 100

总用地 　 41.8259 100%

城市建设用地 12.86 30.7%

其他用地 E 28.9695 69.3%

其中 水域 E1 3.6 ——

耕地 E2 14.17 ——

村镇建设用地 E6 9.4 ——

露天矿用地 E8 1.8 ——

3.4.2现状道路

现状道路等级主要村级道路组成。其中对外联系的主要道路是纵贯规划区内的沤江路，路幅宽度为4.5米。是现状用地范围内的主要交通线路，肩负着联系县城城区与北部片区及北部乡镇的经济联系。
基地内部道路系
统不完善。现状的道路路幅较窄，路面较差。村级道路多以土路为主。

3.4.3现状建筑质量

规划片区内建筑用地多为村镇居住建筑，有少量的商业、公共等建筑。建筑一般为单层或两层，大部分建筑质量较差，缺乏合理的设计和必要的规范，整体显得杂乱无序。依据“一类建筑：结构完好，配套齐全，性

质重要，造价较高；二类建筑：结构基本完好，配套不全，造价中等；三类建筑：简屋，危房，对城市规划、景观影响较大的建筑”的原则，将规划区内的建筑划为三类，一类建筑具有保留价值，二类建筑应适当地加以改造，三类建筑则应当拆除。

规划区内的一类建筑主要分部在规划区的东侧，主要为3层的村镇住宅。二类建筑主要为2层砖混结构的建筑，主要分部在规划区的西南。三类建筑主要是村镇中的土房，质量较差，应当搬迁或拆除。

3.4.4现状配套公共设施

现状公共及设施分布较少，主要有松山村活动中心、变电站、沿街临时商业。

3.5发展条件评价

3.5.1优势条件

（1）区位、交通后发优势

桂东县位于湖南省东南部，湘、赣交界之地，区位优势较为明显，有利于发展省际边境贸易。

随着岳汝高速公路连接线的建设，桂东县的区位交通优势将进一步提升，必将带动和促进周边地区的经济发展。

（2）资源优势

桂东的矿藏较为丰富 境内已探明的矿藏有钨、锡、煤、铜、铅锌、砷、石灰石、金、银、高岭土等，矿床或矿点共80余处，其中中型矿床一处。已开采的钨、锡矿品位高，是外贸出口的免检产品。

水力资源丰富 县境内多年平均降雨量1647.9mm，降雨总量为24.5亿m3，经全省平均多215.5mm，是全国平均降雨量的2.62倍。全县水力资源理论蕴藏量为18.16万kw，其中可供开发资源量为14.89万kw。
桂东县是湖南省的重点林区县和用材林、楠竹林基地县之一。全县有林业面积172.62万亩，活立木蓄积量345万m3，楠竹蓄积2400万根。

桂东县还是湖南省的茶叶和药材生产基地 全县有茶园1.2万亩，桂东玲珑茶自80年起连续数年获省部优势名茶称号，境内有野生杜仲等名贵药材及1000余种中草药。此外桂东还有许多名优特产，如香菇、黄菌干、方竹等。

独特的地质地貌和气候特征，形成了桂东丰富的旅游资源 境内山青水秀，风光旖旎，周边有井冈山、东江湖、丹霞山等著名旅游胜地，境内有“碧洞飞烟”、“仙人莳田”、八面山自然保护区等优美的自然景观和丰富人文景观。

桂东县具有丰富的生态资源，紧邻省级自然保护区，且自然及红色旅游资源丰富，是未来发展的源动力。

（3
）人力资源优势

农村大量的剩余劳动力人口，为未来的商业贸易及旅游服务业提供了充足的人力资源。

3.5.2制约因素

（1）全县整体经济实力弱，发展水平低。与全国、全省、全市乃至邻近地区的差距在进一步拉大，严重制约了全县城镇建设的发展。

（2）桂东是湖南的老、山、边、

穷地区，与周边中心城市相距较远（约150公里左右），交通联系不便，受其经济辐射功能太弱。

（3）产业结构不合理，经济结构依然是传统农业占主导地位，

（4）地形条件复杂，地貌复杂，陡坡地多，使建设难度增大，基础设施建设投资相对较高，给道路交通的发展带来极大的困难。

（5）区内基础设施较差。

四、 功能定位及规模


4.1目标定位

通过对于区域及城市条件的分析，桂东北部片区未来主要承担现状老城疏散、城市新一轮发展北部中心这样一个任务，北部片区建设的目标不是依托于老城，也不能单独考虑，而是与其它新城区相结合，成为城市新的动力点。具体要实现以下几个目标：

1.城市新的中心区

要成为城市的新区，需要从功能、规模、结构、环境等各方面都要优于老城区，既要有相关的经济支撑，也要有人气的支持，同时能够体现一种区别于老城的城市风貌。

2.老城疏散主要方向

老城的疏散一方面是由于老城的容量有限，同时也要求新城具有足够的吸引力，新城在就业、居住环境、配套服务上的优越性形成了对老城疏散的一种拉力，化被动转移为主动转移。

3.城市主要的形象展示区

在重要节点、开放空间、沿街界面及重要建筑的控制上，要统一规划，形成协调的城市风貌，展示城市新形象。

4.2功能定位

桂东县北城区的建设是桂东县贯彻城市总体规划的战略部署，拉开城市骨架，拓展城市空间，完善城市功能，彻底改变城市形象，以城市建设促进地区经济、社会发展，改善城市人居环境的重要举措之一。

桂东县北城区的建设是北城区更新的重要组成部分，对改善城市生态环境，促进城市交通问题解决和城市房地产开发将产生深远的影响。同时也是展示桂东县的城市形象，体现桂东县规划管理水平和城市建设成就的窗口。

4.2.1 总体功能定位

桂东县的北部居住，商业和文化休闲活动中心。以老城为依托、整合各旅游区的服务功能，着力打造生态休闲旅游、居住、商务 “三大基地”，成为涵盖旅游功能、服务功能、生态功能、居住功能的综合性“滨河新城区”。

4.2.2 功能解析

1.居住生活中心

满足城市人口
增长，老城人口疏解的需要，各项居住配套设施要满足需求，包括配套商业、市政设施、休闲娱乐设施等，也可以结合城市功能综合布置。

2.城市综合服务中心

主要是满足县域及整个城市范围内的公共设施服务，要结合城市实际的需求设置，通过对于相似规模城市的比较，可以得出这一地块内可以建设的设

施如下表：

设施 用地规模（公顷） 服务范围 其他

文化娱乐中心 0.6340 县城 结合中小城市的实际情况，实行将影剧院、文化中心、游乐场等复合设置的格式，避免浪费

医院 0.6063 县城

大型农贸市场 1.4150 城市 考虑现状农贸市场多为露天、规模较小，这里设置一个规模较大的室内市场，包括农产品批发业务等

商业中心 —— 县域 可以设置成集中商业+商业街的模式

高档宾馆 0.8844 县城 考虑现状城市宾馆等级较低，不符合城市的定位，新区可设置星级酒店

游憩广场 0.4741 城市 可结合县商业酒店用地设置

城市滨河带状公园 —— 城市 可结合河流设置带状滨河公园的形式

商业办公 —— 县城 主要包括县属政府办公及商务

3.城市旅游的启动点

依托自身良好的生态条件、交通条件，着重发展休闲旅游，旅游面向附近的城市居民，以短期度假、周末游为主，可结合沤江河和周边山体设置。

4.城区商贸中心

发展大型贸易市场，配合县城加工贸易等产业形成规模效应。

4.3 人口规模预测

本次规划区内的人口主要包括水库移民和本地村镇拆迁人口。

按照人均居住用地面积计算规划区内人口。规划区内居住用地为17.0547公顷，人均居住用地取25平方米，则规划区的居住人口容量为0.68万人。

五、规划布局


5.1规划原则

1 用地布局功能分区明确，充分考虑现状建设与规划的协调统一，突出重点。

2 交通顺畅便捷，道路网简洁紧凑。

3 注重城市开放空间层次和城市形象的营造。

4 充分考虑规划用地的分期开发建设和可持续发展，规划具有一定的弹性和可操作性。

5.2规划理念

北部片区的建设涉及经济、社会、环境各方面，需要各级政府和各有关部门协调一致，共同管理。为使新城区从一开始就进入良性建设的轨道，本规划充分利用自然条件，创造具有地方特色的商业空间和山水城市的自然风貌，形成北城区的独特风格和魅力。

将居住、商业、农贸市场和文化活动设施、公共活动空间等要素有机结合，形成具有持久活力的观光、旅游环境。

沤江路临街建筑充分考虑与沤江河水系相协调，形成高品位的建筑环境和城市空
间。

以总体规划为指导，确立科学、合理和可持续发展的规划目标；高起点、高标准的进行北城区规划与设计；从实际出发，使宏观控制的严肃性与局部操作的兼容性有机结合，以适应北城区在不同发展时期和不同发展规模的综合需要；

侧重开发的可操作性，注重房产开发的利益回报与城市公益开发的相互结

合，是对北城区开发资金短缺问题的一种积极尝试。

为了体现桂东县特色，建成富有个性的桂东县城北城区，并落实城市发展的远景目标，规划提出了“山城和谐”的理念。

5.3规划结构

结合城市背景、现状条件和规划构思，在规划区内形成了“单中心多组团”的布局模式及“一心三片绕水转，一江两廊入城来”的整体结构。

5.3.1一心三片绕水转

一心：指沤江路与沤江河围合而成的商贸居住综合中心，该中心与中部生活组团相对，位于沤江河蜿蜒处，是北城区的中心，包括酒店、广场、市场居住等配套服务功能。

三片：松山生活组团：以现状松山居民用地改造为主，是北城区的门户展示区，包括居住、活动中心及变电站和客运站等功能。

中部生活组团：与中心城区联系方便，主要包括幼托、居住及商业等功能。

东南部生活组团：位于沤江河东南方向，以现状居民用地改造为主，靠近沤江河南端规划一
处文化娱乐中心，对于周边的人口具有吸引力。

5.3.2一江两廊入城来：

一江：指蜿蜒穿越北部片区的的沤江河。是北部片区重要的景观轴线和生态廊道。

两廊：沿沤江路的发展走廊和东部沿江路的发展走廊，是北部片区与县城区域联系的重要通道，也是北部片区远景拓展的方向。