营改增细则_学科文库

　　营改增实施细则与市场预期差别不大,对房地产开发商来说税负有所降低,约为1.5%。根据细则,房地产开发企业的增值税率为11%,同时应纳税额(销售额)允许抵扣土地价款,由于房地产开发企业的进项抵扣主要为建筑业,建筑业的增值税率也为11%,意味着只有当毛利率大于50.5%时,增值税的征收才会高于原来营业税负。由于大多数开发商的毛利率在35%,我们测算其增值税率在3.5%,有1.5%的税负节约。

　　对有大量在建项目的房地产开发商有税收节约。根据细则,房地产老项目(20_年4月30日之前获得施工许可证的项目)可以选择5%的核定征收率进行征收,根据增值税率的计算方法,相当于4.76%,拥有大量在建项目的房地产开发商可以在两类征收方法中选择一类进行,意味着在税收节约上更有弹性。

　　免征税情形

　　《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》则公布了40种免征增值税情形，包括托儿所、幼儿园提供的保育和教育服务;养老机构提供的养老服务;残疾人福利机构提供的育养服务;婚姻介绍服务;学生勤工俭学提供的服务;个人销售自建自用住房等。文件还规定了一系列享受扣减增值税的规定，涉及退役士兵创业就业、重点群体创业就业、个人将购买不足2年的住房对外销售等。

　　建筑业：税率由3%增至11%

　　建筑行业可能是受“营改增”影响最大的行业。安永大中华区间接税主管合伙人梁因乐表示，对于建筑行业而言，税率从3%增加为11%，所以会有一定的税负冲击。

　　中金公司建筑行业分析师廖明兵认为，短期来看，考虑到材料、人工无法足额获得增值税专用发票或甲方供应材料情况下发票难以进行抵扣等，大部分企业税负将有所增加，但营改增可能仅适用于新签项目，预计负面影响不大。长期来看，随着建筑企业发票管理力度加大，引进高科技设备并减少人力投入等，减负效果将逐步体现。

　　房地产业：税率从5%提高至11%

　　对于房地产行业而言，梁因乐指出，税率从5%上升至11%，所以冲击也不小，但是国家针对建筑业以及房地产行业已经出台了非常充分的过渡政策。

　　平安证券分析师王琳表示，判断“营改增”对房地产公司的影响，关键是看土地成本能否抵扣。地产行业的成本主要由土地、建安、财务成本构成。地方政府无法开具增值税发票，利息成本需等待金融服务业进行“营改增”后方能取得収票。若土地及利息成本无法抵扣，则相当于营业税由目前5.5%上升至6.75%，地产商面临税负增加的风险，且毛利越高的项目税收负担越大。

　　国金证券地产业分析师胡华如认为，如果营改增后能按6%计税并抵扣土地成本，将会极大改善企业的税费负担。如果仅以6%税率征收，对建安成本、财务成本等较高的企业利好也十分明显。从政策的基调来看，房地产企业的税费减免将逐步进入实质阶段。

　　金融业：受益“营改增”

　　金融业子行业业务种类众多，核算也比较复杂，因此被认为是最后一批营改增行业中的一大难点。从金融业的相关细则看，营业税下的优惠政策在增值税下基本予以保留，同时购置不动产可分2年进行抵扣。普华永道中国内地及香港地区间接税主管合伙人胡根荣表示，从细则内容来看，金融业整体税负水平变化不大，但不排除个别企业会有一定的税收增加。

　　生活服务业：二手房市场税负基本未变

　　对于大众关心的个人销售房屋缴纳增值税的问题，《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》明确，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。